“按當(dāng)?shù)剡^戶最低指導(dǎo)價簽約”“做高房屋合理費用”———
　　“有不含20%個稅的房子推薦嗎？”“20%的個稅能規(guī)避嗎？”北京版“國五條”落地細(xì)則執(zhí)行一個月以來，中介與看房人的交流中，聽得最頻繁的恐怕就是這兩句話。據(jù)市住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量僅為5212套，環(huán)比大幅下跌了88%。即便與去年同期的網(wǎng)簽量相比，也下跌了47.8%，創(chuàng)下最近18個月來的新低。成交縮水，看房人銳減，急于自救的中介開始想方設(shè)法尋找規(guī)避或者少繳納個稅的方法。在當(dāng)前的二手房交易中，陰陽合同、做高房屋合理費用就成了中介人員最常用的兩種手段。
　　有稅房還是無稅房的選擇難倒看房人
　　樓市調(diào)控新政執(zhí)行一個多月來，對于二手房的影響首當(dāng)其沖：成交量大幅萎縮，讓市場上滿五年的唯一住房成為了搶手貨。
　　但滿五年并且是唯一一套的住房，有相當(dāng)一部分都是八九十年代的老房舊房，這讓許多打算買房又不愿住老房、舊房的年輕人犯了難。
　　家住在朝陽區(qū)的朱女士，兒子眼瞅就要到了上小學(xué)的年齡，一家人都希望把孩子轉(zhuǎn)到海淀區(qū)上學(xué)，于是就有了買套學(xué)區(qū)房的念頭。但輾轉(zhuǎn)了雙榆樹、中關(guān)村、增光路等多個區(qū)域后，朱女士發(fā)現(xiàn)滿五年且唯一的房源雖然很多，但往往都是老舊的公房，不但社區(qū)環(huán)境破舊，戶型面積和朝向也不是很好。
　　為此她也看了一些符合學(xué)區(qū)名額、2000年后入住的新小區(qū)，無論是居住環(huán)境還是房子結(jié)構(gòu)她都比較滿意，只是看中的房子要么未滿五年，要么就不是唯一住宅，這就意味著一筆不小的個稅支出。于是究竟是選擇滿五年且唯一的老房子，還是要交個稅的新小區(qū)，讓朱女士很難抉擇。
　　反復(fù)猶豫時，中介適時地提出20%的差額個稅可以想辦法幫忙規(guī)避的建議，引發(fā)了朱女士的很大興趣。
　　兩種避稅對策
　　上有政策，下有對策。中介對于朱女士的建議就是通過做高房屋合理費用和簽訂“陰陽合同”兩種方式來降低個稅。
　　這樣的方式也得到了業(yè)內(nèi)的默認(rèn)?！鞍凑毡本┦械南嚓P(guān)規(guī)定，銀行利息、裝修費、本次交易營業(yè)稅、上次交易的契稅等都屬于購房的合理費用，也可以折抵購房差額20%的個稅。”業(yè)內(nèi)人士表示。
　　此前有報道，一套100萬成交的二手房扣除掉銀行利息、裝修費和各種稅費后，僅需交納800元的個稅，這遠(yuǎn)低于一直以來按照全款1%執(zhí)行個稅時應(yīng)交納的1萬元稅款。
　　但這樣的形式在實際操作時很難實現(xiàn)。麥田房產(chǎn)在海淀區(qū)世紀(jì)城的一位分店經(jīng)理陳先生告訴記者：一方面，由于北京的二手房交易往往差價很大，一套世紀(jì)城的房子幾年前買時和現(xiàn)在賣的價格差額能達(dá)到幾百萬元，即便扣除了各項合理的購房費用，所需繳納的個稅仍多達(dá)數(shù)十萬元。另外，并非所有裝修費用都可以算到合理費用中?！爸Ц兜淖》垦b修費用”必須是納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)審核后，才可在規(guī)定比例內(nèi)扣除。
　　正因為具體操作的困難性，陳姓經(jīng)理還透露，二手房交易還可通過簽訂“陰陽合同”來配合調(diào)整成交價，降低征稅。
　　事實上，早在2011年12月，北京就調(diào)整了各區(qū)域的最低過戶價，實行一房一議的新計稅指導(dǎo)價，意在終結(jié)陰陽合同，但實際市場交易中，陰陽合同依舊屢見不鮮。
　　不同中介機構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人面對記者的咨詢都明確表示，按照北京二手房交易中的慣行辦法，買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格，而在住建委進(jìn)行網(wǎng)上簽約時則會以官方的區(qū)域最低指導(dǎo)價為準(zhǔn)確定網(wǎng)簽價格。由于最終的稅費繳納以網(wǎng)簽價格為基數(shù)，因此采用這種“陰陽合同”的辦法可以最終實現(xiàn)少繳稅的目的。
　　像地鐵5號線立水橋站附近的一套80平方米的兩居室，市場成交價格普遍為28000-29000元/平方米，總價約230萬元上下。而該地區(qū)的過戶最低指導(dǎo)價僅為15000元/平方米，總價約為120萬元左右。也就是說在計算差額20%個稅時，可以按照120萬元的購房款減去當(dāng)初買房時的價格，而不是按照實際成交的230萬元來算差額。城區(qū)無稅房源較多價格穩(wěn)定
　　近郊二手房議價空間加大
　　雖然中介使盡渾身解數(shù)幫購房人降低成本，但北京二手房交易成本的上升已是不爭的事實，這也使得連續(xù)多個月的二手房漲價潮得到控制。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月份北京二手住宅成交均價仍在2.6-2.7萬元/平方米左右，與3月均價基本持平。
　　另外，城區(qū)內(nèi)的二手房價格在新政執(zhí)行一個月后，依然是小幅上漲的趨勢，包括北三環(huán)10號線附近，中關(guān)村區(qū)域、雙榆樹區(qū)域、方莊區(qū)域的二手房報價依舊是小幅微漲的勢頭。主要原因就是因為這些區(qū)域相對更加成熟，滿五年的無稅房源較多，售價方面業(yè)主少有讓步的。
　　相對而言，石景山、亦莊、通州、大興和昌平由于位于近郊區(qū)，房價的支撐力較差，掛牌交易的又以有稅的房源居多，因此為了達(dá)成成交，業(yè)主要么給出更大的議價空間，要么就是主動承擔(dān)全部或部分個稅。同時因為這些新城區(qū)內(nèi)的新房供應(yīng)比較充足，也導(dǎo)致區(qū)域的二手房價格普遍下調(diào)。
　　對于未來北京的二手房市場，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，受樓市調(diào)控影響，本輪的市場低迷期或?qū)⒊掷m(xù)半年左右，也就是說在9月份之前，北京的二手房交易量都將維持在目前的低位。伴隨交易量的持續(xù)低迷，北京二手房價也將在個別區(qū)域房價回落的帶動下穩(wěn)中有降。（記者 李桁）

來自：百度新聞