入資養(yǎng)老地產(chǎn) 機(jī)遇與風(fēng)險的較量

當(dāng)前，我國老齡化問題日趨嚴(yán)峻已成為不爭的事實。在這樣的背景下，我國養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天，各項資本在該市場上也躍躍欲試。繼房企入資養(yǎng)老地產(chǎn)后，險企也紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并且多個項目都已進(jìn)入實操階段。

　　專家指出，當(dāng)前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于產(chǎn)業(yè)鏈的形成初期，現(xiàn)階段入資養(yǎng)老地產(chǎn)或能成為行業(yè)的元老，但也面臨機(jī)遇與風(fēng)險的較量。當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式多樣，對于企業(yè)而言，找準(zhǔn)養(yǎng)老需求與產(chǎn)業(yè)模式的契合點是發(fā)展的關(guān)鍵。同時，未來養(yǎng)老地產(chǎn)是堅持“姓?！边€是“姓商”還需要探討。此外，過熱的勢頭是否會使養(yǎng)老地產(chǎn)成為下一個泡沫？

　　機(jī)遇與風(fēng)險的較量

　　相關(guān)報道稱，今年全國60歲以上的老年人已經(jīng)突破2億，但養(yǎng)老床位數(shù)量僅占老年人口的3%。顯然，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)無疑是一塊巨大的蛋糕，引得不少房企熱捧。

　　從2011年起，萬科、聯(lián)想控股、保利地產(chǎn)等20余家房企紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，各地相繼簽約、開建的各類養(yǎng)老主題地產(chǎn)項目也炙手可熱。去年，各險企也加入了拿地的行列，其雖沒有房企間的短兵相接，但也各顯神通。

　　去年底，新華保險與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。而此之前，新華保險注冊了新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司兩家公司來支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　同時，泰康人壽、中國人壽、新華人壽等也不甘示弱。自2009年以來，保險資金被允許涉足不動產(chǎn)投資后，泰康人壽國內(nèi)首倡和實施的養(yǎng)老社區(qū)項目獲得中國保監(jiān)會批準(zhǔn)，成為國內(nèi)第一家獲得試點資格的保險公司；去年，泰康人壽旗下第一個養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基開工；而中國人壽在全國共有6個養(yǎng)老養(yǎng)生基地……

　　與“跑馬圈地”形成強烈反差的，卻是破土容易、實施難。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前雖然很多險企拿到了地，但進(jìn)展卻不是很順利，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)還停留在奠基、破土動工的階段。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶永誼表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來前景廣闊是顯而易見的，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資雖讓不少房企或是險企看到了機(jī)遇，但經(jīng)營風(fēng)險也不容忽視，這與當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只租不售的經(jīng)營模式有關(guān)，目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)多是慘淡經(jīng)營，入住率較低。

　　他講道，與普通商品房相比，養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，囊括了醫(yī)療、護(hù)理、娛樂、物業(yè)等，其投資規(guī)模大、回報期長、資金流動性差，若缺乏長期資本支持，就很難獲得規(guī)模效應(yīng)，并維持長期運營。由于回報周期相對較長，投資養(yǎng)老地產(chǎn)無疑有很大風(fēng)險。當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)政策尚未破冰，投資還需理性。

　　尋找需求與供應(yīng)的契合點

　　養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式一直被嘗試和探索，這也是房企或險企定位的關(guān)鍵。陶永誼認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)形式多樣化，不可能沿用一個模式。由于收入水平的不同，其需求也不一樣。對于險資，首先要找到路徑，既要有利于老年人，又要保證盈利，開發(fā)商可在此之間找到契合點。

　　不管是從我國傳統(tǒng)的倫理道德，還是從目前整體現(xiàn)狀來看，未來還是以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)養(yǎng)老為輔。作為有切身需求的人之一，陶永誼認(rèn)為日本鑲嵌式的養(yǎng)老模式似乎更適合我國國情，這也與業(yè)內(nèi)諸多專家的觀點相吻合。該模式就是把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

　　陶永誼認(rèn)為這樣的模式也解決了單純福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成本回收周期長、配套設(shè)施投入等所導(dǎo)致的資金問題。但該模式不完全定義為養(yǎng)老地產(chǎn)，也不完全是商品房銷售，具體的界定還需要相關(guān)政策的支持。

　　北京太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著13年的實踐經(jīng)驗。他把老人分成兩類：一類是新中國成立之前出生的，就是現(xiàn)在的老人；一類是新中國成立之后出生的，指已經(jīng)開始步入老齡化的人群。

　　他分析，新中國成立之前老人更喜歡帶產(chǎn)權(quán)的房子，既能養(yǎng)老又能給子女留下遺產(chǎn)?？紤]到這批人的養(yǎng)老特征，太陽城集團(tuán)在開發(fā)持有式養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，還開發(fā)了一部分帶產(chǎn)權(quán)的小戶型療養(yǎng)康復(fù)型老齡公寓。

　　但不少專家認(rèn)為，未來對于“421家庭”，更適合的是養(yǎng)老綜合體。
“姓福”與“姓商”的困惑

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是一個產(chǎn)業(yè)，自然離不開用地的問題。在當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場上這場風(fēng)頭正勁的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和營銷戰(zhàn)中，打著養(yǎng)老地產(chǎn)旗號的項目如雨后春筍般遍布市場，但真正滿足老年人生活需求的住宅屈指可數(shù)，這與多數(shù)人心目中養(yǎng)老地產(chǎn)是福利慈善事業(yè)的概念相悖。

　　但中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會特別顧問開彥不這么認(rèn)為，他認(rèn)為這是養(yǎng)老地產(chǎn)市場化的一種方式。在3月30日召開的清華同衡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇上，他講道，如何提升和改善養(yǎng)老理念是擺在我們面前一個非常重要的任務(wù)，這同時也創(chuàng)造了很多商機(jī)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)到底該“姓?！边€是“姓商”？土地的供應(yīng)決定著養(yǎng)老地產(chǎn)的屬性。中國人民大學(xué)土地管理系主任、教授博士生導(dǎo)師葉劍平認(rèn)為，就像商品房有普通商品房、保障性住房和廉租房等不同類別一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)的供應(yīng)也應(yīng)分為幾大類：第一類是完全市場型的，跟商品房一樣，讓有錢的老年人過上幸福的生活；第二類是半市場型的，相當(dāng)于限價房；第三類是福利型的，主要針對沒有一定承受能力的老人，靠社會來救濟(jì)，這需要政府來承擔(dān)。

　　他還提到，完全市場型也并不應(yīng)像商品房那樣，是協(xié)議出讓還是招拍掛，要看承擔(dān)多大的社會責(zé)任，相關(guān)政策還需要一個制定的過程。

　　會是下一個泡沫？

　　自2011年國家限購政策出臺以來，養(yǎng)老地產(chǎn)驟熱，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從一開始就擔(dān)負(fù)著地產(chǎn)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重任。但隨著房企與險企的涌入，養(yǎng)老地產(chǎn)會不會成為下一個泡沫？不少業(yè)內(nèi)人士對此表示擔(dān)憂。

　　陶永誼說，養(yǎng)老地產(chǎn)會有土地的需求，當(dāng)然也會與商品房形成競爭，形成對土地的增量需求，影響土地的價格。當(dāng)前政策沒有破冰，具體的拿地方式不確定，如果純福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，政府肯定會有政策上的傾斜，其與商品房對土地的需求不同的是老年人不存在上班的問題，對位置的要求不像商品房這么高。純粹的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以找環(huán)境好、稍微偏僻點的地方，但前提是醫(yī)院等相關(guān)配套完善，且要有一定的規(guī)模，當(dāng)然這需要政府有大的規(guī)劃。但如果是市場化性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)，也可能會出現(xiàn)招拍掛的現(xiàn)象。但在某些方面，養(yǎng)老地產(chǎn)需求與商品房需求可以達(dá)到共贏。同時，他還講道，養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的開發(fā)，可通過評估置換的方式將老人持有的商品房置換成養(yǎng)老住宅，減小爭地的壓力。

　　他還指出，政策壓力下房企轉(zhuǎn)型并不意味著一哄而上，或者是利用政策打擦邊球，這沒有真正考慮養(yǎng)老問題，反而是短勢，不利于長期發(fā)展。

　　此外，民政部管理干部學(xué)院民政部培訓(xùn)中心教授博士成海軍也表示，今年7月1日，我國將發(fā)布實施《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》，同時還將制定《養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理辦法》《關(guān)于優(yōu)先發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的意見》等，后者擬以國務(wù)院的名義發(fā)布，涉及一系列優(yōu)惠政策，其中包括土地、稅收、財政補貼等。

來自：中國建筑新聞網(wǎng)